幻灯二

Airbnb 征服世界:创立 11 年估值 310 亿美元

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  【编者按】在短短 11 年时间里,民宿短租平台 Airbnb 就从默默无闻的小初创企业成长为估值达 310 亿美元的新兴科技巨头。但批评人士说,Airbnb 的崛起给城市生活带来了巨大的负面影响,包括房租上涨,导致更多人无家可归等,世界各地的城市都在努力寻找控制它的方法。

  以下为文章正文:

  在决定利用自己位于伦敦东南部的空闲住宅赚点儿外快之前,现年 37 岁的罗文·休斯 (Rowan Hughes) 过去几年度假期间都选择 Airbnb 提供的住宿服务。在整修这处房产时,休斯建造了带有成套浴室和独立前门的房间,并在今年初将其列在了 Airbnb 住宿共享平台上。

  休斯曾考虑找个固定房客,但是当她自己的朋友和家人来住时,使用 Airbnb 可以让她灵活地收回房间。到目前为止,休斯主要吸引的是商务旅行者,他们更喜欢她那种朴素的氛围和每晚 50 英镑的低廉收费,而不是附近的连锁酒店,那里没有任何特色、千篇一律的客房价格要高得多。

  休斯表示:「我在平台上已经注明,这是个家庭式住宅,因此客人们知道应该期待什么。现在就预测其收益似乎还为时尚早,但一切都很棒。这个房间能带来额外的收入,支持孩子们外出度假或购物。而对游客来说,住在这里显然更实惠。这对每个人都有好处,我不想变得太贪婪。」

  休斯正是 Airbnb 创始人在 2008 年创办这家公司时想要寻找的那种房东。当时,乔·格布比亚 (Joe Gebbia) 和布莱恩·切斯基 (Brian Chesky) 在他们位于旧金山的公寓里想出创建短期租赁住宅的网站创意。他们认为,当所有的酒店房间都被占用时,他们可以向三位客人每人收取 80 美元的费用,让他们在自己的公寓里睡气垫床。之后,人们可以租出空余的房间,允许陌生人住一两晚。

  11 年过去了,Airbnb 网站在全球 81000 多个城市列出了 600 多万套客房、公寓和住宅。自 2008 年以来,平均每晚有 200 万人在 Airbnb 登记的房产里休息。伦敦、巴黎和纽约的房源数量最多,但 Airbnb 在曼德勒、乌兰巴托和布拉柴维尔等地也提供住宿服务。

  2018 年,《福布斯》杂志估计 Airbnb 的价值为 310 亿美元。未来几个月,Airbnb 预计将成为一家上市公司,其首次公开募股 (IPO) 将为格布比亚、切斯基以及联合创始人内森·布雷查奇克 (Nathan Blecharczyk) 带来巨额财富。

  但 Airbnb 取得的非凡成功并非受到毫无保留的称赞。在 Airbnb 业务规模较大的地区,许多居民声称,Airbnb 正在迫使租金上涨,导致寻求长期租房的人无房可租,并吸引大量对临时邻居不太感兴趣的游客到来,从而使社区变得「空洞化」。

  社交媒体和网站 (如 airbnbhell.com) 上充斥着来自房主、客人以及邻居关于过度噪音、破败房屋、狂野派对、最后一刻取消预定和欺诈的各类报道。但是,与之相匹配的是满意旅行者的积极体验,他们已经找到了负担得起的酒店客房替代方案。

  许多地方政府正在实施或探索立法,以减轻短期租房的负面影响。伦敦市长萨迪克·汗 (Sadiq Khan) 上月呼吁建短期租房登记制度。在伦敦,Airbnb 上的房源超过 7.7 万套,比 2015 年增加了四倍。自 2015 年以来,伦敦实行了每年 90 晚的短期租房法定上限。但事实证明,这几乎是不可能执行的。

  Airbnb 联合创始人乔·格布比亚 (Joe Gebbia)、内森·布雷查奇克 (Nathan Blecharczyk) 以及布赖恩·切斯基 (Brian Chesky),他们将在 Airbnb 上市后变得非常富有。

  伦敦市政府承认,在截至 2018 年 7 月的 12 个月中,220 万名短期租房客人为当地经济带来了 13 亿英镑的收入。但萨迪克·汗表示,现在已经到了对房东实行强制性登记制度、对试图无视 90 晚限制的人实行零容忍政策的时候了。

  负责住房的副市长詹姆斯·默里 (James Murray) 称:「原则上,这可以达成很好的平衡。伦敦人可以通过出租他们的空闲房间赚点儿外快,游客也可以有更多的选择,但这必须与保护伦敦长期出租住房以及人们来来去去对邻居的影响相平衡。在某些地方,还远远未能实现这种平衡。」

  支持市长呼吁的 Airbnb 选择采取措施,对房东实施 90 晚上限限制。市长办公室表示,其他住宿平台不太符合要求。Airbnb 的一位发言人表示,该公司希望成为「我们房东居住地区的最佳合作伙伴,我们已经与 500 多个国家的地方政府进行了合作,以帮助当地房东分享自己的住宅并遵守规则。」

  这位发言人还称,「无数的研究」显示,Airbnb 对住房市场没有重大影响。他补充说:「我们一直欢迎与地方政府和合作伙伴合作,探讨如何确保托管和住房共享继续以负责任和可持续的方式增长,并帮助将旅游业的好处传播给当地家庭、小企业及其社区。」

  上周,欧洲法院的一名顾问表示,应将在爱尔兰注册的 Airbnb 视为数字服务提供商,而不是房地产企业。这可能使它免受繁琐的监管。Airbnb 已经催生了许多竞争对手,但没有一家能与其规模相提并论。万豪国际最近表示,它将成为首家推出房屋租赁业务的全球连锁酒店。希尔顿 (Hilton) 和凯悦 (Hyatt) 正在考虑采取类似的举措。

  与此同时,Airbnb 正在进军酒店业,与一家纽约开发商合作,将该市的商业地产变成「新的城市住宿类别」。第一个项目是将曼哈顿洛克菲勒广场的 10 层改造成「高端公寓式套房」。

  在另一端,Fairbnb 将于下月在欧洲五个城市推出,这是一家「寻求创建一种替代现有家庭共享平台」的合作机构。该合资企业致力于可持续性、透明度和遵守地方和国家立法。Fairbnb 的房东将被允许只为他们自己的房子做广告,合作公寓 15% 的佣金将帮助当地的发展项目。

  与已经成为庞然大物的 Airbnb 相比,Fairbnb 也许更接近格布比亚和切斯基最初的社区旅游愿景。尽管英国大多数 Airbnb 房东(76%)为了获得额外收入而出租自己的房子,但拥有或管理多处房产的商界人士也越来越多地使用这一平台。

  住房活动人士和分析人士说,许多房东已经从提供长期租赁服务转为更有利可图的短期租赁。他们说,在有些地方,为了最大限度地增加收入,房产正在变成事实上的旅馆,每个房间都有锁。

  在伦敦,根据 Airbnb 内部的数据库,有 11 个房东在网站上列出了 100 多处房产。几乎四分之一的伦敦房东列出了五处或更多的房产,其他大城市也呈现出类似的趋势。

  现年 31 岁的亚历克斯(Alex)在 Airbnb 上拥有两处伦敦市中心的房产,他希望继续扩张。他说:「我认为这就是未来,现在出租房产不再那么有吸引力。「他举例称,政府对买房出租房产增税。许多房东不得不卖掉房子,但那些设法维持生计的人却不得不变得更有创意。从盈利的角度来看,Airbnb 是一件好事。

  曼哈顿市中心。Airbnb 在纽约各地的稳步扩张已经覆盖了每个地区,即使是偏远的郊区,现在也有大批游客涌入

  在 5 月 1 日上班的路上,现年 36 岁的阿克塞尔·阿文 (Axel Avin) 在布鲁克林诺斯特兰大道 (Nostrand Avenue) 地铁站被一个法国家庭拦住,他们想知道在哪里可以买到 MetroCard。三年前,游客们可能会在贝德福德-斯图文森 (Bedford-Stuyvesant) 附近的那部分地区露宿。

  多年来,这个地区一直是以工人阶级为主的家庭社区。地铁站外面有 Taco Bell、汉堡王以及几家空荡荡、到处都是涂鸦的夫妻店。但是,随着 Airbnb 的出现,现在更为常见的情况是,游客们四处走动,试图离开布鲁克林,前往曼哈顿的摩天大楼。

  在该地区居住了 12 年的阿文说:「这就像是一个由来过这里的非洲裔美国家庭或年轻的 20 多岁白人贵族组成的社区。然后你看到一对 50 岁的欧洲夫妇提着手提箱走在街上,这会形成鲜明的对比。」

  尽管纽约是 Airbnb 的第三大市场,估计每个角落都有 5 万个房源,但这座城市一直是该公司的战场。市政府和州政府使 Airbnb 房东的身份在法律上变得复杂,试图阻止房东和房地产经纪人在 Airbnb 上安置原本可以留给永久居民的公寓。纽约州法律禁止在大多数建筑中出租不到 30 天的公寓,除非房东也永久居住在同一空间。

  利用 Airbnb 进行有利可图的房地产项目屡见不鲜。纽约市曾对多名房地产经纪人提起 2100 万美元的诉讼,这些经纪人被指控利用 Airbnb 出租该市 130 套公寓。这些限制措施得到了住房运动人士的支持,他们认为该公司是导致租金上涨和中产阶级化的重要因素。

  住房权利组织「纽约社区变革」的执行董事乔纳森·威斯汀 (Jonathan Westin) 说:「我们面临着大规模的无家可归危机,城市里有 7 万名无家可归者,但我们有数千套公寓基本上被列为酒店房间。」

  Airbnb 正在为自己辩护。一名联邦法官暂时阻止了一项城市法规,该法规将迫使该公司披露其房东的信息,这将使强制执行限制变得更容易。

  但 Airbnb 认为,纽约的政客们受到了强大酒店游说者的影响,他们曾经列出了纽约市议会成员的名单,以及他们从「大酒店」那里拿了多少钱。该公司认为,任何限制都会伤害那些想赚点儿钱的纽约中产阶级,以及那些想找个更便宜的地方住的游客,所有这些都是因为几个糟糕的演员。

  27 岁的艾德(Ed)通过东村(East Village)的 Airbnb 出租了一套一居室的公寓。他说,出租房屋让他在工作中获得学士学位的过程中,帮助他支付了学费。由于担心纽约 Airbnb 的限制会产生法律后果,艾德拒绝透露自己的姓氏。

  他说:「Airbnb 的租金收入让我完成了学业,而不需要在餐馆和狗屎店工作,那会更难。我是在贫困中长大的,靠出租房屋养活自己,我在提供服务。我不是个糟糕的演员。」

  爱丁堡的老城区,Airbnb 向旅游中心扩张的速度异常迅速,影响深远

  很少有英国城市的 Airbnb 住宿增长幅度超过爱丁堡。这座苏格兰首都还拥有该国许多最受欢迎的旅游胜地,而它的国际节日和边缘地区已成为世界上最重要的文化和艺术地标之一。Airbnb 的数据显示,在其全球约 300 万家房源中,有 6272 家位于爱丁堡,其中包括 4225 家活跃租赁的房源。这些措施已开始改变这个只有 50 万人口的小城。

  爱丁堡的 Airbnb 崛起引起了人们对城市可持续社区受到侵蚀的担忧。路易斯·迪金斯(Louise Dickins)是 Dickins Edinburgh 公司的所有者,该公司专门从事 Airbnb 和短期租赁业务。她对这种住所的惊人增长表示欢迎,并试图尽其所能减轻这些问题。

  迪金斯说:「我觉得 Airbnb 部门在这之前很久就已经出现了许多弊病,因此受到了不公平的指责。然而,我们没有谈到其改善城市的方式,包括带来更好的餐馆、更好的零售店以及更多的就业机会。」

  来自美国的卢克·扎克 (Luke Zach) 在 Borders 工作期间,在爱丁堡格拉斯市场 (Grass Market) 的一套公寓里呆了几个月。他说:「住在一套公寓里无疑增强了我在苏格兰生活和工作的体验。」

  记者迈克·斯莫尔 (Mike Small) 是「公民」运动组织的创始成员之一,该组织致力于保护爱丁堡免受过度旅游、中产阶级化、房地产开发和公共空间私有化的负面影响。这种变化很大程度上发生在城市节日的阴影下,他用来描述后果的短语是「掏空」。

  斯莫尔说:「许多人说过,节日侵入他们的生活,使他们感到边缘化和文化上的疏离感。在此之后,不受管制的 Airbnb 和短期租赁也随之出现,并在老城区造成了严重破坏。老年人感到与世隔绝,因为购买房产的唯一目的就是将其用作 Airbnb 民宿,这种做法有所增加推动这一趋势的似乎是对增长的渴望,这是爱丁堡市政厅唯一的价值衡量标准。每年的人数增长都被吹嘘为一种成功,很少有人问起它的性质和目的。」

  在巴塞罗那购物,游客可以在那里从 Airbnb 公寓的广泛选择中获益,但当地居民因此面临更高的租金

  住在巴塞罗那 Born 区的玛丽亚(Maria)说:「在房租随着通货膨胀上涨之前,我在这里住了 10 年. 然后房东突然提高租金 30%,把合同从长期改为每月续签。我是一位单身母亲,有两个年幼的孩子,现在我不得不转租一个房间来付房租。」玛丽亚是所谓的「Airbnb 效应」的受害者,这座城市的租金上涨了 30%,而工资却保持不变。

  负责住房的巴塞罗那市议员珍妮特·桑兹 (Janet Sanz) 说:「Airbnb 这样的平台导致租金上涨。如果你每周向游客出租 3000 欧元,而不是每月向居民出租 800 欧元,那么很明显,前者更有诱惑力。」

  Airbnb 在巴塞罗那提供约 18500 处房产,每年接待约 150 万游客。这只是酒店数量的五分之一,但它正在对房地产行业产生深远的影响。2016 年,当地政府对无证旅游公寓进行了打击,并声称已从互联网上删除了约 5000 份租约。但据巴塞罗那租户联盟的发言人詹姆·帕洛梅拉 (Jaime Palomera) 说,他们并没有消失。

  帕洛梅拉说:「我们认为,这导致了房间租金的激增,而这并不像租用需要执照的整个公寓那样受到监管。但房主通常不住在那里,客人有时被鼓励告诉任何走到门口的人,他们与房东是朋友,或业主出去了。检查员几乎不可能证明这是非法租赁。现在,我们需要监管房间租赁,但我们必须谨慎行事,限制许可证数量,以使这家名为 Airbnb 的秘密酒店业务不会成为更严重的癌症。」

  帕洛梅拉认为玛丽亚的故事是某种趋势的一部分。他说:「短期租赁推高了租金,所以我们现在看到了一些我们已经 30 年没有见过的东西,那里的家庭转租是因为他们付不起租金,在某些情况下还要分租给游客。但我们必须从超越旅游业的房地产投机的角度来看待这一点。」

  Airbnb 声称,2018 年,该公司的「社区」为巴塞罗那带来了逾 10 亿欧元的收入,但问题仍然是谁将从中受益。尽管 Airbnb 声称,大多数房东都是为了维持生计而出租房间,但数据研究机构 Data Hippo 去年发现,Airbnb 的一名「房东」管理着 204 套公寓,潜在租金收入为每天 37721 欧元。10 个最大的房东平均管理着 996 套公寓。

  不仅仅是游客。巴塞罗那是世界领先的会议地点之一,在三月份的世界移动会议期间,租金上涨了 500%,公寓每天租金超过 400 欧元。不管当局试图做什么来监管市场,只要需求和利润保持高端水平,他们和 Airbnb 之间的「猫捉老鼠」游戏似乎永远不会结束。